武漢樓市仍供需兩旺 下半年穩中求勝增速放緩
新浪樂居訊 (編輯 王戀)上半年樓市已經落幕，從開年多地現降價風潮到近日限購"一日遊"的政策變動，註定上半年樓市命運多舛。在房產業內普遍唱衰時，武漢卻風景這邊獨好。今年上半年，武漢交出瞭住宅成交近7.5萬套(含各類保障房)的傲人成績單，較去年同期的7.4萬套還多近千套，創出武漢樓市的半年新高。相比數據喜人，市場卻反映冷淡，一線置業顧問都發出瞭"今年房子不好賣"的感嘆，這不禁讓人有種霧裡看花的感受。
武漢樓市上半年為何會出現數據熱而市場冷的矛盾表現？武漢樓市上半年的真實市場行情究竟如何？武漢樓市下半年後市又將如何？對於購房者來說應該觀望還是入手，何時才是最佳抄底時機？本期新浪樂居樓市三人行特請來資深業內專傢朗匯投資控股集團市場總監梅水雄以及長江日報記者馬振華來共同探討當前市場。
左起武漢新浪樂居副主編彭蕓、朗匯投資控股集團市場總監梅水雄、長江日報記者馬振華
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針對武漢樓市上半年這種數據與市場感受相違背的情況，大傢首先想到的可能就是數據是否存在作假成分。對此，長江日報資深記者馬振華根據業內不同平臺的整合數據，表示近7.5萬的住宅成交量是正確的。對於數據與市場之間的矛盾，則要從兩個方面去理解：首先，從開發商的角度，由於去年樓市的超常發揮，開盤不說日光，去化也不低於8成，與去年市場感受相比，今年銷售壓力顯得就比較大；另外，與杭州等其他城市相比，武漢市場仍然供需兩旺，市場環境不同成交量數據也就不同，武漢市場尚有餘力消化市場供應量。
對於這個問題，朗匯投資控股集團市場總監梅水雄補充道，與其他降價省市相比，武漢人口規模較大，經濟處於快速發展期，因而成交量仍然上漲。而目前的促銷手段還比較落後，開發商需要加大力度推銷，因而顯得比較吃力。對於上半年樓市發展情況，梅水雄提出"穩中求勝、增速放緩"這八個字。
為什麼業內感覺市場不好，反而房產數據卻表現不錯？近期的某次業內交流會上大傢也議論紛紛。房價點評網首席分析師吳洋給出解釋：今年3月份以來，新開樓盤或加推項目，都賣得不好。以往，新開樓盤開盤當天賣掉60%很正常。而現在隻能賣30%左右。這也就出現瞭業內人士感覺市場不好的錯覺。但開盤後的平銷期裡，很多樓盤都賣的不錯。開盤沒賣的，每周開發商都借活動不斷賣，這也讓房產銷售與策劃都感覺很累。但對於未來房價走勢，吳洋指出需要註意的一點。截止到2013年底，武漢的住宅存量是900萬平方米。而到2014年6月底，住宅存量暴增到1600萬平方米，需要15-18個月消化。這個存量，也是一個風險臨界點。吳洋給出瞭一個保守的看法，"不排除未來市場走壞"。
各片區發展階段不同 二環內後湖價格仍堅挺
對於總結上半年武漢樓市發展情況，兩位資深業內人士都表示觀察市場需要劃分區域，每個片區都存在銷售難點，不過各片區發展情況不一樣，還需具體問題具體分析。
朗匯投資控股集團市場總監梅水雄認為要從三點來看片區發展：第一點，各片區發展階段不一，四新與後湖同屬於傳統剛需，但中間有5-6年的發展間距，因而現在房價表現差距較大；第二點，片區生活、交通配套不一，商業配套的配比也影響人們的選擇；第三點，要用發展的眼光看片區，比如後湖就是一個鮮活的例子。
長江日報資深記者馬振華具體分析瞭後湖片區在二環內價格相對堅挺的原因，後湖在上半年供應量不高，並且目前具有基本配套因而價格穩定。而在其他片區，比如四新、白沙洲、青山片區，開發商紮堆，配套也處於有待完善的程度，競爭激烈，因而往往需要低價來取勝。
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上半年多城市限購政策不穩定，一會兒說要松綁，一會兒又否定，從南寧、佛山、沈陽到呼和浩特，"解限"呼聲風生水起。今天的兩位嘉賓也都表示，從長遠看，限購隻作為臨時性政策總會放開，利用市場虹吸關系對價格進行調控可能會更加理性。
今年上半年樓市穩定，馬振華表示一定程度上也有政策穩定的因素。不過他也表示，武漢作為中部特大城市，其政策變動具有風向標意義，政府對於限購放開也是非常慎重的。目前看來，武漢樓市需求旺盛，成交量創歷史新高，房價沒有大跌，據統計連新洲、陽邏等遠城區房價也呈上漲趨勢，放開限購的條件尚不成立。另外，放開調控也不能是"一刀切"，定向放開也是有可能的，類似前不久的武漢市畢業大學生落戶政策也算是一種變相的放開。
在限購問題上，梅水雄主要提出分區調控的看法，武漢"1+6"城市圈具有遠城區向主城區聚攏的趨勢，不同的城鎮化水平與人口總量適應不同的調控方式。
下半年樓市穩中求勝 購房者該出手時就出手
對於下半年樓市走向，兩位嘉賓都給出瞭很多不定性的因素要求。
馬振華強調瞭開發商資金的問題，從目前瞭解到的數據來看，開發商資金還是可以維持1-2年，在政策條件、市場環境沒有大變動的條件下，下半年房價仍會比較平穩；而在如果各方面因素影響下，市場走向不定，也可能產生跳水可能。
梅水雄則主要提到開發商方面，需要有產品的更新，包括商業產品的佈局，隨著購房者進化，營銷手段也需要進化，在此條件下，下半年武漢樓市仍會穩中求勝。並且還可能存在小幅度提升，個別開發商資金充足，項目體量大，則可能存在單個樓盤價格偏高的可能性。
對於購房者來說，現階段的膠著狀態是有利的，但"慢慢看"與"觀望"情緒不同，購房者很可能在觀望中錯失良機，到第二年花多十幾萬的價格購房就追悔莫及瞭。兩位嘉賓都提醒購房者，可以好好利用樓市膠著時期，碰上合適的、價格有優惠的項目，看準要下手，早買總比晚買好！
【《樓市爆米花》第一期：大神的世界你不懂】
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/09454266518.shtml
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